Par Mohamed Ben Naceur
Alors que l’économie tunisienne cherche à retrouver une certaine croissance, le marché immobilier se positionne comme un secteur à la fois résilient et vulnérable, naviguant entre des prix en hausse, une demande soutenue et des défis structurels persistants. Les prix de l’immobilier en Tunisie ont connu une croissance continue, ces dernières années, alimentée par une inflation galopante et une forte demande, en particulier dans les grandes villes notamment la capitale. Ce dynamisme est en partie tiré par les Tunisiens de la diaspora et quelques familles aisées, qui voient dans l’immobilier un refuge sûr pour leur épargne.
Des prix élevés et une demande changeante
Dans les grandes villes comme Tunis, Sousse ou Sfax, les prix du mètre carré ont atteint des sommets, avec une hausse moyenne de 8 à 10% par an ces trois dernières années. Cette augmentation s’explique non seulement par l’inflation, mais aussi par un décalage entre l’offre et la demande. Les biens neufs, notamment les appartements haut de gamme, sont les plus recherchés, tandis que les logements plus anciens ou situés en périphérie attirent moins les acheteurs. Cette situation a pour conséquence de rendre l’accès à la propriété de plus en plus difficile pour les jeunes ménages et la classe moyenne, dont le pouvoir d’achat a été érodé de 20% sur la dernière décennie. Les promoteurs immobiliers se concentrent sur les projets à forte valeur ajoutée, délaissant souvent le segment des logements abordables, ce qui accentue la pression sur les prix.
Ce paradoxe apparent s’explique par le manque de confiance dans le système financier, les perspectives économiques et la volatilité du dinar. Dans une conjoncture économique incertaine, l’investissement dans la pierre est perçu comme une valeur refuge par une partie des Tunisiens, qui préfèrent immobiliser leurs capitaux dans des biens concrets plutôt que de les laisser se déprécier en banque. Cet état d’esprit de «valeur refuge» s’ajoute à la demande de la diaspora, contribuant à maintenir les prix à un niveau élevé malgré la faiblesse du pouvoir d’achat.
Un autre facteur critique dans la hausse des prix est la rareté des terrains constructibles, en particulier dans les zones fortement urbanisées comme le Grand Tunis. La disponibilité limitée du foncier pousse les prix à la hausse, ce qui se répercute directement sur le coût final des logements neufs.
Financement et défis du secteur
L’accès au financement reste l’un des principaux obstacles. Les taux d’intérêt élevés sur les prêts immobiliers, qui se situent actuellement entre 10 et 12%, découragent de nombreux acheteurs potentiels. Les banques, bien que présentes sur ce marché, restent prudentes dans l’octroi de crédits, en raison des risques économiques et de la volatilité du pouvoir d’achat.
Un autre défi majeur pour les investisseurs est le décalage entre la hausse des prix d’achat et le rendement locatif. En effet, bien que les prix d’acquisition augmentent, les loyers n’ont pas suivi la même progression, ce qui se traduit par une baisse du rendement locatif et fait de l’immobilier une «valeur refuge» plutôt qu’un investissement très rentable. Cette situation incite les propriétaires à privilégier la plus-value à la revente plutôt qu’un revenu locatif stable.
Perspectives
Malgré ces difficultés, des signes d’espoir émergent. Le marché de la location gagne en popularité, notamment pour les jeunes professionnels et les étudiants, offrant des alternatives à l’achat. De plus, de nouvelles opportunités se présentent dans le secteur du tourisme immobilier, avec des projets de résidences de vacances. Les experts s’accordent à dire que l’avenir du marché immobilier tunisien dépendra de sa capacité à s’adapter aux nouveaux besoins, à moderniser ses structures et à faciliter l’accès au financement pour une plus large part de la population. Une plus grande transparence et une simplification des procédures administratives seront essentielles pour attirer à la fois les investisseurs locaux et étrangers et pour assurer un développement durable du secteur.
Toutefois, une vigilance s’impose. La déconnexion entre l’augmentation des prix de l’immobilier et la stagnation des rendements locatifs pourrait, à terme, créer une bulle spéculative. Si cette tendance se poursuit sans une correction par une croissance économique réelle et une amélioration du pouvoir d’achat, le marché pourrait s’exposer à un risque d’éclatement. Un autre facteur qui pourrait alimenter cette bulle est l’implication directe des banques, dont plusieurs possèdent des filiales immobilières. Cette dualité d’intérêts peut les inciter à maintenir des prix élevés, indépendamment des coûts de construction et des réalités financières du marché, exacerbant la spéculation. Pour éviter ce scénario, il est crucial de restaurer la confiance dans l’économie nationale et d’orienter les investissements vers des secteurs productifs plutôt que vers la seule thésaurisation de biens immobiliers.