L’édition 2025 de l’Indice d’Évaluation Hôtelière de HVS révèle des trajectoires différentes pour les marchés hôteliers africains. La valeur moyenne des hôtels a progressé de 13% depuis 2019 sur les 14 marchés étudiés. Cependant, cette progression générale masque des évolutions contrastées d’un pays à l’autre. Les flux de capitaux suivent désormais une logique sélective, comme l’explique Hala Matar Choufany, présidente de HVS Moyen-Orient, Afrique et Asie du Sud, pour qui les rendements récompensent avant tout une analyse fine de la demande et une gestion des risques.
Les destinations qui tirent leur force d’une demande variée enregistrent les performances les plus solides. Dar Es Salaam et Accra en sont des exemples, ayant su évoluer de capitales économiques vers des destinations composites. Cette diversification, qui mêle tourisme international, clientèle régionale, voyage d’affaires et tourisme national, assure une plus grande stabilité. Elle se traduit par une croissance saine du revenu par chambre et une amélioration des marges d’exploitation. Parallèlement, l’émergence de modèles innovants comme le résidentiel de marque répond à de nouvelles attentes. Ces concepts attirent une classe moyenne investisseuse et offrent des revenus complémentaires. Ces conditions ouvrent aussi des possibilités pour le repositionnement stratégique d’hôtels existants ou sous-utilisés, permettant de recréer de la valeur par une nouvelle gestion ou une nouvelle identité.
Les investissements se concentrent désormais sur les marchés où les fondamentaux sont tangibles. Le Cap illustre ce mouvement, avec une appréciation de la valeur hôtelière de 49%. Cette hausse est liée à une stratégie concertée pour développer la connectivité aérienne et à une attractivité internationale constante. De même, Nairobi continue d’attirer des capitaux en raison de sa capacité à absorber une nouvelle offre grâce à une base de demande large, couvrant les segments d’affaires et de loisirs. Cette confiance se reflète dans le pipeline continental, qui compte 577 hôtels en développement et affiche une croissance annuelle de 13%. À l’inverse, les marchés jugés plus fragiles ou trop spécialisés subissent un reflux des investissements. Johannesburg connaît ainsi une baisse de 10% de la valeur de ses hôtels, en partie à cause de la perte de son statut de principal hub aérien. De même, Lusaka peine à attirer des financements massifs malgré une fréquentation record, car ses tarifs moyens restent parmi les plus bas du continent. Ces écarts confirment que le capital privilégie les écosystèmes touristiques bien gérés, où la création de valeur repose sur une stratégie de long terme.
