Apr\u00e8s cinq mois d\u2019investigation, le d\u00e9partement Recherches & Etudes de l\u2019Agence de Notation Nationale PBR Rating a rendu son rapport d\u2019\u00e9valuation sur l\u2019\u00e9tat et les perspectives du secteur de la promotion immobili\u00e8re en Tunisie.
\nA travers une revue du cadre juridique et op\u00e9rationnel du secteur, une analyse de la situation financi\u00e8re d\u2019un \u00e9chantillon d\u2019acteurs de la profession, un diagnostic des facteurs structurels de l\u2019activit\u00e9 et un ensemble d\u2019entretiens r\u00e9alis\u00e9s avec les professionnels et les institutionnels du secteur, PBR Rating livre son appr\u00e9ciation sur l\u2019\u00e9tat de la promotion immobili\u00e8re en Tunisie, avec une analyse de causes, des enjeux et des risques syst\u00e9miques de l\u2019activit\u00e9.
\nDans une note sectorielle publi\u00e9e d\u00e9but f\u00e9vrier, l\u2019Agence PBR dresse le bilan d\u2019un secteur en difficult\u00e9, dont les perspectives sont loin d\u2019\u00eatre r\u00e9jouissantes.<\/p>\n
Un march\u00e9 fortement limit\u00e9 par la raret\u00e9 des terrains Un march\u00e9 en d\u00e9structuration Un march\u00e9 d\u00e9r\u00e9gl\u00e9 par les pressions inflationnistes Apr\u00e8s cinq mois d\u2019investigation, le d\u00e9partement Recherches & Etudes de l\u2019Agence de Notation Nationale PBR Rating a rendu son rapport d\u2019\u00e9valuation sur l\u2019\u00e9tat et les perspectives du secteur de la…<\/p>\n","protected":false},"author":60,"featured_media":78974,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":"","_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"class_list":["post-165318","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-societe"],"yoast_head":"\n
\n<\/strong>L\u2019une des principales probl\u00e9matiques face \u00e0 laquelle la Promotion Immobili\u00e8re Priv\u00e9e (PIP) doit s\u2019organiser, est le rench\u00e9rissement du foncier (dont l\u2019indice g\u00e9n\u00e9ral des prix a \u00e9t\u00e9 multipli\u00e9 par 3.2, sur les 20 derni\u00e8res ann\u00e9es) qui d\u00e9coule notamment d\u2019une p\u00e9nurie de terrains constructibles dans les grandes agglom\u00e9rations urbaines.
\nLa r\u00e9ponse \u00e0 ce probl\u00e8me structurel est exclusivement entre les mains des pouvoirs publics qui doivent renforcer l\u2019offre de terrains. Le devenir de l\u2019AFH doit faire l\u2019objet d\u2019une r\u00e9flexion strat\u00e9gique et d\u2019ajustements structurels par : le renforcement de ses moyens pour augmenter une offre qui est insuffisante, la mutation vers une fonction de \u00ab grossiste \u00bb en am\u00e9nagement (le lotissement de d\u00e9tail pouvant \u00eatre assur\u00e9 par d\u2019autres acteurs), le guichet unique pour les proc\u00e9dures de lotissement, etc \u2026\u00a0 d\u2019autres pistes de r\u00e9flexion existent.
\nDe m\u00eame, les pouvoirs publics doivent am\u00e9liorer la r\u00e9activit\u00e9 et la p\u00e9riodicit\u00e9 de r\u00e9vision des plans d\u2019am\u00e9nagement urbain (PAU), pour r\u00e9pondre aux besoins du march\u00e9 et permettre un d\u00e9veloppement urbain viable et maitris\u00e9. L\u2019offre de nouveaux terrains doit \u00eatre renforc\u00e9e pour permettre au secteur formel de tenir un r\u00f4le plus important sur le march\u00e9 du logement.<\/p>\n
\n<\/strong>Les transactions sur les terrains \u00e0 b\u00e2tir constituent l\u2019essentiel des \u00e9changes d\u00e9clar\u00e9s sur le march\u00e9 de l\u2019immobilier (plus de 75%). Les professionnels PIP sont de moins en moins pr\u00e9sents dans ce volume de transactions, comme l\u2019attestent les r\u00e9alisations r\u00e9centes des PIP cot\u00e9es : aucune acquisition de terrains sur les 3 derni\u00e8res ann\u00e9es. Les investisseurs professionnels, rationnels, assujettis \u00e0 la fiscalit\u00e9, pourvoyeur d\u2019emplois et cr\u00e9ateurs de valeur, d\u00e9sertent ce march\u00e9 souvent au b\u00e9n\u00e9fice d\u2019investisseurs sp\u00e9culatifs.
\nL\u2019immobilier \u00e0 caract\u00e8re social est quasiment \u00e0 l\u2019arr\u00eat avec 700 logements produits par an (secteur public et priv\u00e9 confondus), alors que l\u2019essentiel de la demande se situe sur ce segment.
\nLa r\u00e9vision des m\u00e9canismes d\u2019aide \u00e0 l\u2019acc\u00e8s au logement, promus par les pouvoirs publics doit \u00eatre op\u00e9r\u00e9e. Des dispositifs importants existent, \u00e0 l\u2019image du FOPROLOS depuis 1977 ou plus r\u00e9cemment du programme \u00ab Premier logement \u00bb (2017), mais leur efficacit\u00e9 est limit\u00e9e par des contraintes inadapt\u00e9es et peu r\u00e9actives \u00e0 l\u2019\u00e9volution du march\u00e9. Alors que d\u2019importants moyens financiers sont disponibles, ils sont inutilis\u00e9s du fait de l\u2019inadaptation des proc\u00e9dures mises en place. Un diagnostic aboutissant \u00e0 une r\u00e9vision de ces m\u00e9canismes serait opportun, en imposant une obligation de r\u00e9sultat et des objectifs contraignants \u00e0 ce type de dispositifs indispensables.
\nLe secteur formel de la promotion immobili\u00e8re a \u00e9galement subi une pression fiscale additionnelle dans un contexte d\u00e9j\u00e0 difficile.<\/p>\n
\n<\/strong>Que le secteur soit mis \u00e0 contribution, \u00e0 l\u2019image de l\u2019ensemble des op\u00e9rateurs \u00e9conomiques ces derni\u00e8res ann\u00e9es, est justifiable ; toutefois une \u00e9tude d\u2019impact sur les deux premi\u00e8res ann\u00e9es d\u2019application de la TVA (13% en 2018, devant th\u00e9oriquement passer \u00e0 19% sur les prochains exercices) permettrait d\u2019\u00e9valuer l\u2019efficacit\u00e9 de cette nouvelle fiscalit\u00e9 et de l\u2019optimiser.
\nLes PIP sont parmi les secteurs les plus engag\u00e9s aupr\u00e8s du secteur bancaire (11% du total des engagements bancaires tunisiens). Le taux d\u2019impay\u00e9s et de cr\u00e9dits en contentieux du secteur est sup\u00e9rieur \u00e0 la moyenne (16% en 2018) et les perspectives du march\u00e9, quasiment \u00e0 l\u2019arr\u00eat (8000 logements construits en 2019), peuvent inqui\u00e9ter quant \u00e0 l\u2019\u00e9volution du risque de contrepartie qu\u2019ils repr\u00e9sentent pour le secteur bancaire.
\nLa hausse de 350 points de base du taux directeur, survenue depuis 2017 (7.75% en 2019), a fortement perturb\u00e9 un march\u00e9 tr\u00e8s d\u00e9pendant du levier financier aussi bien du c\u00f4t\u00e9 des promoteurs que des acheteurs. La demande de la profession de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un taux \u00ab pr\u00e9f\u00e9rentiel \u00bb n\u2019a, pour l\u2019heure, pas trouv\u00e9 d\u2019\u00e9cho favorable. Si la crise du secteur s\u2019intensifie, le secteur bancaire sera un acteur important (et d\u00e9j\u00e0 impliqu\u00e9) dans le \u00ab\u00a0sauvetage\u00a0\u00bb d\u2019une fili\u00e8re d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 mal en point.
\nLe co\u00fbt de la construction a subi plusieurs autres facteurs inflationnistes : mat\u00e9riaux de construction (dont les prix ont notamment augment\u00e9 respectivement, de +84.5%, 82.9% et 34.3%, pour les \u2018\u2019produits rouges\u2019\u2019, le ciment et le c\u00e9ramique, sur la p\u00e9riode 2010-2020), co\u00fbt de la main d\u2019\u0153uvre, droits d\u2019enregistrement, taux de changes, entre autres, sont venus s\u2019ajouter \u00e0 la hausse des prix des terrains, \u00e0 la pression fiscale accrue et \u00e0 l\u2019augmentation des taux d\u2019int\u00e9r\u00eats ; faisant plus que doubler les co\u00fbts \u00a0d\u2019acquisition depuis 2010. Ainsi, le nombre de transactions r\u00e9alis\u00e9es aupr\u00e8s des PIP n\u2019a cess\u00e9 de se r\u00e9duire au profit de l\u2019informel.
\nLa rentabilit\u00e9 des PIP n\u2019a cess\u00e9 de se d\u00e9t\u00e9riorer sur les 5 derni\u00e8res ann\u00e9es. Les op\u00e9rateurs les plus solides ont une surface financi\u00e8re suffisante pour continuer \u00e0 produire de faibles volumes de production, pour un temps limit\u00e9.
\nLe secteur PIP est compos\u00e9 d\u2019une multitude d\u2019acteurs inop\u00e9rants : le nombre moyen de logements construits par op\u00e9rateur agr\u00e9\u00e9 sur les 5 derni\u00e8res ann\u00e9es est inf\u00e9rieur \u00e0 3 logements par an et par PIP. La cadre r\u00e9glementaire qui r\u00e9git ce m\u00e9tier doit \u00eatre adapt\u00e9 pour s\u2019orienter vers davantage de professionnalisme et de technicit\u00e9. Dans cette optique, la r\u00e9vision \u00e0 la hausse des conditions d\u2019obtention de l\u2019agr\u00e9ment, \u00e0 commencer par le ticket d\u2019entr\u00e9e (capital minimum de 150 000DT) semble n\u00e9cessaire, mais loin d\u2019\u00eatre suffisante \u2026<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"