{"id":38500,"date":"2015-05-23T18:16:25","date_gmt":"2015-05-23T17:16:25","guid":{"rendered":"http:\/\/www.realites.com.tn\/?p=38500"},"modified":"2015-05-22T09:04:48","modified_gmt":"2015-05-22T08:04:48","slug":"le-logement-dans-toutes-ses-dimensions-le-reve-confronte-a-la-realite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/realites.com.tn\/fr\/le-logement-dans-toutes-ses-dimensions-le-reve-confronte-a-la-realite\/","title":{"rendered":"Le logement dans toutes ses dimensions: Le r\u00eave confront\u00e9 \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 !"},"content":{"rendered":"

\"immobilier1\"<\/a><\/p>\n

La probl\u00e9matique de base \u00e0 l\u2019heure actuelle en mati\u00e8re de logement r\u00e9side dans la flamb\u00e9e des prix au moment o\u00f9 le pouvoir d\u2019achat du Tunisien moyen conna\u00eet une d\u00e9gradation sensible depuis quatre ans. Quelles sont les v\u00e9ritables raisons de cette situation\u00a0? Quelles dispositions faut-il prendre pour r\u00e9soudre cette \u00e9quation\u00a0? La promotion immobili\u00e8re se trouve \u00eatre au centre de cette probl\u00e9matique\u00a0: quel r\u00f4le en r\u00e9alit\u00e9\u00a0?<\/p>\n

Il\u00a0y a une moyenne de 95.000 mariages l\u00e9gaux par an en Tunisie, sans compter les mariages \u00ab\u00a0orfis\u00a0\u00bb pour lesquels il n\u2019y a pas de statistiques fiables. Les sp\u00e9cialistes estiment que les besoins du march\u00e9 du logement sont de l\u2019ordre de 77.000 logements nouveaux par an.<\/p>\n

Les statistiques qui font la comparaison entre le r\u00e9sultat des recensements officiels et ceux des permis de b\u00e2tir accord\u00e9s par les municipalit\u00e9s sous l\u2019\u00e9gide du minist\u00e8re de l\u2019Equipement et de l\u2019Habitat font que l\u2019habitat anarchique repr\u00e9sente 37% de l\u2019ensemble des logements construits.<\/p>\n

C\u2019est un taux catastrophique car ce sont des logements construits sans respect des normes techniques, ni prise en consid\u00e9ration du code de l\u2019urbanisme\u00a0: une source de probl\u00e8mes juridiques, financiers, d\u2019hygi\u00e8ne, de sant\u00e9\u2026<\/p>\n

Il y a un d\u00e9s\u00e9quilibre profond entre offre et demande, notamment un d\u00e9ficit de l\u2019offre en mati\u00e8re de logements sociaux et \u00e9conomiques.<\/p>\n

En effet, le Tunisien a une affection particuli\u00e8re pour l\u2019auto-construction m\u00eame si elle co\u00fbte cher et comporte une multitude de tracasseries administratives et techniques\u00a0: 80% des logements sont construits ainsi. La promotion immobili\u00e8re ne construit que 10% des logements selon les statistiques officielles et ce malgr\u00e9 les apparences.<\/p>\n

On d\u00e9nombre seulement 2% de logements sociaux, 33% de logements \u00e9conomiques, le reste \u00e9tant du moyen et du haut standings pour la promotion immobili\u00e8re.<\/span><\/p>\n

Le march\u00e9 demeure demandeur car il se construit moins de 60.000 logements officiellement par an en Tunisie.<\/p>\n

Entre le marteau et l\u2019enclume<\/h2>\n

La profession de promoteur immobilier souffre en fait de difficult\u00e9s multiples et se trouve dans une position inconfortable pour plusieurs raisons. Il faut savoir qu\u2019un promoteur qui se respecte et qui vient de terminer et de vendre un programme immobilier (10 \u00e0 100 appartements selon la taille), doit alors en entamer un autre\u00a0: le mettre en chantier sur un terrain achet\u00e9 depuis quelques ann\u00e9es d\u00e9j\u00e0 tout en cherchant de nouveaux terrains pour l\u2019avenir.<\/p>\n

Tout cela demande beaucoup d\u2019argent, une petite part en fonds propres et une grande partie en cr\u00e9dits bancaires. Sauf que pour les gros promoteurs assis sur un matelas de b\u00e9n\u00e9ficies capitalis\u00e9s, le compteur des int\u00e9r\u00eats bancaires commence \u00e0 courir d\u00e8s le d\u00e9but alors que le cycle de l\u2019immobilier c\u2019est quatre \u00e0 cinq ans pour un m\u00eame projet.<\/p>\n

C\u2019est pourquoi la premi\u00e8re contrainte pour un promoteur c\u2019est le temps, or il est \u201cbien servi\u201d en la mati\u00e8re puisque la moyenne des d\u00e9lais pour la paperasse est de six mois pour un permis de b\u00e2tir, un an pour un plan de lotissement et six ans pour les plans d\u2019am\u00e9nagement urbain. Il y a l\u00e0 beaucoup de lenteurs administratives.<\/p>\n

D\u2019ailleurs depuis le 14 janvier la perte d\u2019autorit\u00e9 de l\u2019Etat a fait qu\u2019il n\u2019y plus de normes ou plut\u00f4t aucun respect des d\u00e9lais r\u00e9glementaires.<\/p>\n

Sur 2800 promoteurs agr\u00e9\u00e9s, 800 seulement sont actifs. En 2010, avant la R\u00e9volution, les promoteurs ont construit 13600 logements. Ces chiffres sont tomb\u00e9s \u00e0 6000 en 2011 suite \u00e0 des difficult\u00e9s de toutes sortes dont la d\u00e9sertion des ouvriers et le d\u00e9tournement des clients.<\/p>\n

Certes il y a eu une l\u00e9g\u00e8re reprise par la suite mais les chiffres sont rest\u00e9s au niveau de 60% des r\u00e9alisations de 2010\u00a0: 8670 en 2012, 8460 en 2013 et autant en 2014 m\u00eame s\u2019il n\u2019y a pas encore de chiffre officiel.<\/p>\n

En somme, apr\u00e8s le boom de la profession il y a eu une r\u00e9gulation et une stabilisation suite \u00e0 l\u2019\u00e9mergence de plusieurs facteurs nouveaux comme la flamb\u00e9e des prix, la raret\u00e9 des terrains et de la main-d\u2019\u0153uvre, le manque de liquidit\u00e9s chez les banques et la baisse du pouvoir d\u2019achat chez les clients. La totale, ou presque.<\/p>\n

Pourquoi la flamb\u00e9e des prix\u00a0?<\/h2>\n

Pour M. Fahmi Chaabane, pr\u00e9sident de la Chambre syndicale des promoteurs immobiliers (UTICA), il y a eu une hausse vertigineuse des prix du logement au cours de ces derni\u00e8res ann\u00e9es alors que le pouvoir d\u2019achat du Tunisien n\u2019a pas cess\u00e9 de r\u00e9gresser de fa\u00e7on sensible. La classe moyenne a \u00e9t\u00e9 lamin\u00e9e et n\u2019arrive plus \u00e0 joindre les deux bouts rien que pour l\u2019alimentation.<\/p>\n

M. Chaabane impute cela \u00e0 la conjugaison de plusieurs facteurs\u00a0: la raret\u00e9 et le co\u00fbt \u00e9lev\u00e9 des terrains susceptibles d\u2019\u00eatre construits, ce qui entra\u00eene une sp\u00e9culation monstre et la hausse vertigineuse des prix des mat\u00e9riaux de construction\u00a0: ciment, briques, mat\u00e9riaux de carri\u00e8re.<\/p>\n

La main-d\u2019\u0153uvre qualifi\u00e9e dans les m\u00e9tiers du b\u00e2timent, d\u00e9j\u00e0 rare avant 2010, a vu son co\u00fbt connaitre une hausse incroyable depuis quatre ans et les entreprises de b\u00e2timent souffrent souvent de fragilit\u00e9s financi\u00e8res inqui\u00e9tantes.<\/p>\n

Les plans d\u2019am\u00e9nagement ne permettent pas souvent des constructions en hauteur et une forte densit\u00e9 d\u2019habitat, ce qui aurait permis d\u2019all\u00e9ger le co\u00fbt de l\u2019assiette fonci\u00e8re.<\/p>\n

Parmi les propositions avanc\u00e9es par le pr\u00e9sident de la Chambre des promoteurs immobiliers, celles de porter la dur\u00e9e de remboursement des pr\u00eats-logements de 25 \u00e0 30 ans, ramener la part d\u2019autofinancement des candidats au logement de 20% \u00e0 10% et celle des TRE de 30% \u00e0 15%.<\/span><\/p>\n

M. Chaabane a \u00e9galement propos\u00e9 de supprimer l\u2019autorisation du gouvernement pour ce qui est de l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re des \u00e9trangers. Cela a permis \u00e0 certains pays de d\u00e9velopper le tourisme r\u00e9sidentiel, source d\u2019animation \u00e9conomique r\u00e9gionale et de recettes en devises. Les promoteurs immobiliers souffrent des longs d\u00e9lais et des complications administratives pour l\u2019obtention des permis de b\u00e2tir et du co\u00fbt des raccordements STEG et SONEDE, la d\u00e9livrance des titres de propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re ainsi que des frais \u00e9lev\u00e9s d\u2019enregistrement des contrats de vente.<\/p>\n

Y a-t-il une bulle immobili\u00e8re et menace-t-elle d\u2019\u00e9clater ?<\/h2>\n

Certes, l\u2019image d\u2019une bulle qui gonfle de plus en plus jusqu\u2019au point d\u2019\u00e9clater un jour est s\u00e9duisante en elle-m\u00eame, d\u2019autant plus que cela a eu lieu, dans le pass\u00e9, en France et en Espagne au point d\u2019engendrer par la suite une inflation galopante et un effondrement des prix. Cependant les conditions de cette bulle ne sont pas remplies en Tunisie du moins dans l\u2019\u00e9tat actuel des choses.<\/p>\n

Les prix ont effectivement augment\u00e9 de fa\u00e7on sensible mais il n\u2019y a pas m\u00e9vente car il y a un d\u00e9ficit de l\u2019offre sur le march\u00e9 par rapport \u00e0 la demande, dont une partie demeure insatisfaite, notamment de niveau social et \u00e9conomique.<\/p>\n

On peut, tout au plus, constater un ralentissement des ventes pour le haut standing, ce qui pousse les promoteurs \u00e0 r\u00e9ajuster le rythme des mises en chantier. En fait le march\u00e9 s\u2019\u00e9quilibre de lui-m\u00eame par le libre jeu de la concurrence d\u2019abord et, ensuite, par le rythme impuls\u00e9 par les promoteurs \u00e0 l\u2019avancement de leurs chantiers\u00a0: on attend que la moiti\u00e9 ou les 2\/3 d\u2019un programme soient d\u00e9j\u00e0 vendus avant d\u2019entamer un nouveau chantier, m\u00eame si tout est pr\u00eat pour cela. La bulle immobili\u00e8re, selon les professionnels du secteur, c\u2019est une vue de l\u2019esprit.<\/p>\n

Le secteur a certes connu un boom dans les ann\u00e9es 80 et 90. A l\u2019\u00e9poque les appartements se vendaient sur plan.<\/p>\n

Durant les ann\u00e9es 2000 les gens achetaient les appartements apr\u00e8s visite d\u2019un appartement t\u00e9moin alors que le chantier \u00e9tait toujours en cours. Depuis 2010 les appartements haut standing attendent trois \u00e0 six mois apr\u00e8s la fin du chantier pour \u00eatre vendus. Par ailleurs, les banquiers affirment qu\u2019ils n\u2019ont pas d\u2019impay\u00e9s avec les promoteurs qui honorent leurs engagements \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance.<\/p>\n

On n\u2019a pas entendu parler de promoteur qui a fait faillite, ni de promoteur qui brade ses appartements sauf peut-\u00eatre des cas rarissimes portant sur des intrus de petite taille.<\/p>\n

On peut, \u00e0 l\u2019occasion, d\u2019un salon faire une promotion ou une remise symbolique de 5 ou 10% par exemple lorsqu\u2019il s\u2019agit d\u2019un paiement au comptant. Mais jamais de soldes. Dans l\u2019immobilier en g\u00e9n\u00e9ral la r\u00e9\u00e9valuation des prix, c\u2019est en moyenne 10% par an selon les experts.<\/p>\n

Le Tunisien et le logement<\/h2>\n

Selon Hassen Zargouni, le r\u00eave du Tunisien moyen, c\u2019est d\u2019avoir un logement et une voiture. C\u2019est pourquoi, les pouvoirs publics ont mis en place tout un dispositif orient\u00e9 vers cet objectif depuis plus de trente ans\u00a0: AFH, SNIT, CNEL devenue ensuite Banque de l\u2019Habitat puis la promotion immobili\u00e8re.<\/p>\n

Pour le Tunisien, le premier cr\u00e9dit \u00e0 obtenir est un cr\u00e9dit-logement. Ce mod\u00e8le \u00e0 succ\u00e8s est peut-\u00eatre arriv\u00e9 \u00e0 ses limites mais la promotion immobili\u00e8re demeure un m\u00e9tier d\u2019avenir selon le statisticien-sondeur d\u2019opinion.<\/p>\n

Le logement c\u2019est 2,4% du PIB et il y a toute une fili\u00e8re comprenant le b\u00e2timent qui emploie 450.000 salari\u00e9s.<\/p>\n

Selon SIGMA conseil,boite de sondages de Hassen Zargouni, il faut trouver des pistes de croissance et revoir la gouvernance du secteur, notamment r\u00e9soudre le probl\u00e8me des terrains \u00e0 b\u00e2tir au niveau de l\u2019AFH.<\/p>\n

Il y a dans le pays 3,3 millions de logements contre 2,7 millions de m\u00e9nages. La famille moyenne c\u2019est quatre personnes. C\u2019est pourquoi, la taille des logements la plus demand\u00e9e ce sont des S+1 et S+2. Pour les superficies, 42% des logements varient entre 100 et 150 m2 plut\u00f4t 120m2. Il y a certes 18% de logements vacants, ce qui est d\u00e9j\u00e0 beaucoup.<\/p>\n

Il y a plusieurs explications possibles \u00e0 cela. D\u2019abord les r\u00e9sidences secondaires, une mode qui prend de l\u2019ampleur avec la notion de vacances, et qui se d\u00e9veloppe surtout dans les sites baln\u00e9aires. Ensuite le nombre croissant de logements acquis par les TRE en pr\u00e9vision de leur retour d\u00e9finitif et des s\u00e9jours lors des cong\u00e9s. Il faut dire que le STIPA favorise l\u2019acquisition de logements par les TRE. Une exportation in situ et une rentr\u00e9e de devises qui soulage les promoteurs. Enfin, il y a des investisseurs qui ach\u00e8tent des appartements en vue de les louer\u00a0: immeubles de rapport.<\/p>\n

Si le montant du loyer ne convient pas ou si le profil du locataire n\u2019est pas correct ou s\u2019abstient de louer, cela n\u2019emp\u00eache pas que 77% des Tunisiens sont propri\u00e9taires de leurs logements m\u00eame s\u2019il y a surendettement.<\/p>\n

Le Tunisien recherche l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un logement \u00e0 partir de quarante-cinq ans.<\/p>\n

Selon Zargouni l\u2019avenir de la promotion immobili\u00e8re r\u00e9side dans l\u2019orientation vers trois directions\u00a0:<\/p>\n

Introduire plus de transparence et de proximit\u00e9-client en pratiquant des marges b\u00e9n\u00e9ficiaires raisonnables<\/p>\n

Prendre de fa\u00e7on plus efficace les dol\u00e9ances des promoteurs vis-\u00e0-vis des pouvoirs publics pour simplifier les formalit\u00e9s, proc\u00e9dures et autres entraves fiscales.<\/p>\n

Instaurer des indices fiables dans l\u2019immobilier pour introduire plus de clart\u00e9 et de transparence dans le cadre d\u2019un barom\u00e8tre des prix.<\/p>\n

Une image fauss\u00e9e et un d\u00e9faut de communication<\/h2>\n

La focalisation des promoteurs sur les logements de grand standing et la concentration de la majorit\u00e9 des programmes immobiliers sur certaines zones comme les jardins de Carthage, Ain Zaghouan, Sidi Daoud, Ennasr, Les Berges du Lac Nord\u2026 donnent une impression de bulle immobili\u00e8re et de densit\u00e9 forte.<\/p>\n

En outre, la publication de certains prix \u00e9lev\u00e9s favorise une fausse image du promoteur immobilier qui s\u2019enrichit en pratiquant des marges abusives sur le dos des candidats au logement qui peinent \u00e0 rembourser des \u00e9ch\u00e9ances lourdes \u00e0 soustraire sur de salaires modestes.<\/p>\n

L\u2019irruption de plusieurs intrus dans la profession qui pratiquent des prix qui sortent de la logique et non compatibles avec le pouvoir d\u2019achat du Tunisien moyen a beaucoup nui \u00e0 l\u2019image de la profession.<\/p>\n

La Chambre syndicale des promoteurs immobiliers gagnerait \u00e0 organiser une grande campagne de communication pour dissiper cette image et promouvoir une image citoyenne et positive dans l\u2019int\u00e9r\u00eat du pays.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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