Après les palais en péril, place à ceux qui tiennent encore debout. Non par miracle, mais par volonté. La Tunisie possède un patrimoine palatial exceptionnel : résidences beylicales, demeures aristocratiques, villas andalouses, palais modernistes. Beaucoup sont aujourd’hui fragmentés, grignotés par l’humidité ou paralysés par des conflits juridiques. D’autres, en revanche, ont échappé à l’effondrement. Pourquoi eux ? La réponse est moins romantique qu’on pourrait le croire. « Parce qu’ils ont trouvé une utilité. Le patrimoine qui ne sert à rien est un patrimoine condamné », tranche Jamila Binous.
Guidée par cette historienne et urbaniste, et enrichie par un entretien avec Mahmoud Redissi, cette enquête explore les mécanismes concrets de la survie patrimoniale. Derrière chaque palais sauvé, il y a une décision, une vision… Enquête sur les raisons d’une survie.
Palais du gouvernement de la Kasbah : le pouvoir au cœur de la mémoire
Édifié à l’époque ottomane et remanié sous les beys husseinites, le Palais du gouvernement à la Kasbah fut successivement le siège du pouvoir beylical, puis un centre administratif sous le Protectorat, avant de devenir le siège du chef du gouvernement de la République tunisienne. Ce palais n’a jamais cessé d’être occupé. Sa survie tient précisément à cette continuité fonctionnelle. À la différence des résidences privées devenues orphelines, la Kasbah est restée un centre névralgique. Le pouvoir protège les murs qu’il habite.
Palais Ksar el Warda
À l’écart du tumulte du centre de Tunis, dans la quiétude de La Manouba, se dresse un palais dont le destin résume à lui seul l’histoire mouvementée du pays. Ksar el Warda (le Palais de la Rose) n’est pas seulement un vestige architectural, il est une preuve vivante que certains palais n’ont survécu qu’en acceptant de se transformer.
Construit à la fin du XVIIIe siècle sous le règne de Hammouda Pacha, Ksar el Warda était à l’origine une résidence de plaisance. Loin des contraintes du pouvoir, le bey y trouvait un espace de retrait, un lieu où s’exprimaient le goût du raffinement et une certaine idée de l’art de vivre husseinite. Le palais portait alors la légèreté de son nom : jardins, décors délicats, atmosphère presque intime. Comme beaucoup de palais beylicaux, Ksar el Warda connaîtra une lente mais radicale mutation. Au XIXe siècle, sous Sadok Bey, il est transformé en caserne. Le lieu de plaisance devient lieu de discipline.
Avec le protectorat français, le palais est investi par l’armée coloniale, qui en fait un quartier militaire stratégique. Les salons d’apparat changent de fonction, les espaces se redéfinissent. Le palais perd une partie de son âme originelle, mais gagne, sans le savoir, une chance de survie. Après l’indépendance, la vocation militaire du site se poursuit, avant de connaître une nouvelle métamorphose en 1989 : Ksar el Warda devient le Musée militaire national.
Le Palais Ahmed Bey à La Marsa
Avant d’appartenir à Ahmed Bey, ce Palais a été construit à l’origine pour Giuseppe Raffo (beau-frère d’Ahmed Bey) pour sa propre résidence personnelle. Connu également sous le nom de Youssef Raffo, il est né à Tunis en 1795 dans une famille d’origine italienne installée dans la Régence, il fut un homme de culture, maîtrisant plusieurs langues européennes. Grâce à son intelligence diplomatique et à son sens de l’État, il devint par la suite l’un de ses ministres et conseillers les plus influents. Ce palais, symbole d’une époque fastueuse, aurait pu rejoindre la longue liste des bâtiments livrés à l’usure. Il a pourtant été restauré et intégré dans le circuit culturel. Expositions, événements, rencontres : le palais a retrouvé une fonction. Ce palais a été sauvé parce qu’il bénéficie de deux atouts, nous confie Jamila Binous, une forte valeur symbolique et d’une localisation stratégique.
Dar Hussein, Tunis : quand le patrimoine protège le patrimoine
Occupé initialement par le général Hassine, qui fut nommé premier président du premier conseil municipal de Tunis, ce palais a depuis accueilli le siège de ce conseil. Sous le Protectorat, il a abrité l’état-major de l’armée française.
Au cœur de la médina classée par l’UNESCO, Dar Hussein est aujourd’hui le siège de l’Institut National du Patrimoine. Ce choix est stratégique : installer l’institution de sauvegarde dans un palais historique crée un cercle vertueux.
Dar Hussein n’est pas préservé par hasard. Il est protégé parce qu’il est devenu un centre décisionnel. « Le patrimoine, ici, s’auto-défend », affirme Jamila Binous.
Dar Lasram
Il s’agit de l’un des plus anciens palais de la médina, construit au début du XIXᵉ siècle et occupé par la famille Lasram de génération en génération. À l’abolition des « habous », la famille a vendu le palais, que la municipalité a acquis par la suite. Aujourd’hui, il abrite le siège de l’Association de sauvegarde de la médina.
Mobilisation patrimoniale, programmation culturelle, vigilance permanente : Dar Lasram illustre un modèle alternatif où la protection du patrimoine repose, malgré un budget limité, sur l’engagement de la société civile. Le palais a également été financé par l’UNESCO dans le cadre du projet Tunis-Carthage, un projet pilote visant à installer une fonction moderne dans un palais historique. Son entretien a été assuré de manière plus ou moins régulière.
La réussite privée : quand l’économie protège l’esthétique Dar El Jeld
Ancien palais transformé en restaurant patrimonial, Dar El Jeld illustre de manière exemplaire qu’un modèle économique viable peut assurer la pérennité d’un édifice historique. Ici, ce n’est ni l’État ni une association qui garantissent l’entretien, mais le marché lui-même : un palais rentable est un palais entretenu.
Dar El Jeld n’a pas seulement sauvé ses propres murs, il a ouvert la voie à d’autres projets similaires, montrant que le patrimoine peut coexister avec l’activité économique sans perdre sa valeur historique et culturelle. Aujourd’hui, il demeure un modèle pionnier, le premier du genre à démontrer qu’une initiative privée, respectueuse de l’histoire, peut contribuer concrètement à la sauvegarde du patrimoine de la médina.
Dar Othman
Souvent oublié, confie Jamila Binous. Il a été affecté à des services administratifs et patrimoniaux en parallèle à Dar Hussein. « Mais je m’étonne aujourd’hui que ce joyaux referme ses portes… avec le risque lié à l’abandon qu’on connaît … »
Dar Belhaj : survivre dans l’ombre des grands palais
Moins médiatisée que les palais beylicaux de la côte ou que certaines grandes demeures transformées en institutions culturelles, Dar Belhaj appartient à cette catégorie discrète des maisons-palais aristocratiques de la médina de Tunis qui ont échappé, de justesse, à l’effacement. Ni résidence princière ni monument d’État, elle incarne un autre pan du patrimoine, celui des élites urbaines tunisoises des XVIIIe–XIXe siècles, dont l’architecture raffinée, patio central, colonnes, décors en stuc et plafonds sculptés, traduisait une puissance sociale plus feutrée que spectaculaire.
Son salut n’a pas reposé sur une grande politique publique, mais sur des dynamiques plus fragmentées : initiatives privées, usages renouvelés, valorisation patrimoniale progressive de la médina. Ce parcours révèle une réalité plus large : en Tunisie, la survie des demeures historiques dépend souvent moins d’une stratégie nationale cohérente que d’engagements ponctuels et localisés. « Dar Belhaj est ainsi emblématique d’un patrimoine qui tient debout sans bruit. Un palais sans couronne, sauvé non par décret mais par persistance ».
Aujourd’hui, Dar Belhadj n’est pas seulement un palais historique, c’est un restaurant installé dans cette demeure traditionnelle au cœur de la médina de Tunis. Il incarne la restauration gastronomique tunisienne dans un cadre patrimonial, mêlant architecture d’époque et gastronomie locale.
Plusieurs guides et avis confirment que l’adresse est popularisée justement pour son cadre de palais restauré, où l’on peut déguster des plats tunisiens dans un espace très évocateur du patrimoine urbain.
Un rescapé discret : Kobbet Ennhass
Ancienne résidence d’été des beys, Kobbet Ennhass a connu l’abandon avant d’être restaurée et réintégrée dans le paysage patrimonial tunisien. Moins médiatisée que d’autres palais de la médina, elle illustre pourtant qu’une volonté publique ciblée peut sauver un édifice, même situé en périphérie.
Au fil du temps, Kobbet Ennhass est devenu bien plus qu’un simple palais : elle s’est imposée comme un lieu de prestige pour la bourgeoisie tunisienne, notamment pour la célébration des contrats de mariage et autres événements familiaux importants. Sa restauration et sa réutilisation témoignent que le patrimoine n’est pas seulement un héritage du passé, mais qu’il peut retrouver une fonction sociale et culturelle contemporaine, tout en conservant sa valeur historique et architecturale.
Ennejma Ezzahra à Sidi Bou Saïd
Construit par le baron Rodolphe d’Erlanger, le Palais Ennejma Ezzahra est devenu le siège du Centre des musiques arabes et méditerranéennes. Ici, la programmation musicale a joué un rôle déterminant. Concerts, festivals, colloques : le palais attire un public constant. Un bâtiment vide se dégrade mais un bâtiment fréquenté se protège. La fréquentation crée une pression sociale positive : il devient impensable de laisser tomber un lieu investi affectivement.
Ksar Saïd – Le Bardo
À proximité du Musée national du Bardo, le Palais Ksar Saïd a été transformé en espace muséal. La muséification n’est pas seulement esthétique, elle garantit un budget, une gestion, une surveillance. Ce palais a survécu parce qu’il a été intégré à une logique institutionnelle stable. À travers ces exemples, un schéma se dessine avec des facteurs de survie par une nouvelle fonction claire, une affectation publique ou culturelle, une localisation stratégique et un portage politique. À l’inverse, affirme notre historienne, les palais en péril partagent souvent une ambiguïté juridique, un morcellement de propriété et une indifférence collective.
« Le sauvetage d’un palais n’est jamais uniquement architectural, il est politique. Préserver un palais, c’est faire un choix budgétaire. C’est arbitrer entre urgence sociale et mémoire patrimoniale. Dans un pays confronté à des priorités économiques pressantes, la sauvegarde des palais peut sembler secondaire. Pourtant, ces édifices sont aussi des leviers pour un tourisme culturel, une diplomatie patrimoniale, une éducation historique et une identité nationale. »
Dar Sebastian à Hammamet : quand un aristocrate sauve (sans le savoir) un pan du patrimoine
Construite dans les années 1920 par George Sebastian, aristocrate roumain fasciné par la lumière du Cap Bon, la villa devient après l’indépendance un centre culturel national. La création du Festival international de Hammamet en 1964 change son destin.
La programmation artistique annuelle ancre le lieu dans la mémoire collective. Ici, la scène a sauvé la pierre.
Hors Grand Tunis : La survie en région
Dar Cheraït
Premier musée privé du pays, Dar Cheraït est un exemple fort de réussite patrimoniale en région. À Tozeur, loin de la centralité tunisoise, l’initiative privée a créé un pôle culturel durable. Ce cas interroge : pourquoi les modèles efficaces en région restent-ils isolés ?
Les palais rescapés montrent qu’une politique cohérente peut inverser le déclin. Mais combien d’autres attendent ? La Tunisie possède un patrimoine exceptionnel. La question n’est plus de savoir s’il faut le sauver, mais comment le rendre utile pour qu’il survive durablement. Les palais rescapés ne sont pas des survivants passifs, ils ont été choisis. Derrière chaque mur restauré, il y a une décision et derrière chaque coupole qui brille encore, il y a une volonté. Et c’est peut-être là la vraie leçon : le patrimoine ne meurt pas de vieillesse, il meurt d’abandon. Et derrière chaque ruine, souvent, un silence.
Palais et demeures hors Tunis
Dar Haddad – Kairouan
Immense demeure traditionnelle qui a été partiellement restaurée. Il s’agit là, d’un cas représentatif d’une sauvegarde fragile dans une ville à forte charge patrimoniale.
Même si des initiatives privées et régionales existent, le centre du pouvoir et la majorité des palais beylicaux restaurés se concentrent à Tunis et dans sa banlieue, soulignant la centralisation historique du patrimoine et de l’influence beylicale.
Dar Jellouli (Sfax)
Palais du XVIIᵉ siècle appartenant à une grande famille aristocratique sfaxienne. Il a été restauré et transformé en musée régional, témoignage majeur de l’architecture locale.
Les palais encore en sursis
- Demeures beylicales secondaires à La Marsa et au Bardo, sans affectation stable
- Résidences aristocratiques du Sahel à propriété morcelée
- Villas historiques du Cap Bon non classées
- Maisons de notables dans les médinas régionales hors circuits touristiques.
« Ces bâtiments ont une valeur patrimoniale indéniable. Ce qui leur manque n’est pas l’histoire ; mais un projet », nous déclare Jamila Binous ».
Quelques palais beylicaux et maisons aristocratiques restaurés en Tunisie
Palais Kheireddine –(Tunis)
Il s’agit d’un magnifique Palais du XIXᵉ siècle, construit pour la famille Kheireddine, proche des beys au cœur de la édMina. Restauré, il abrite aujourd’hui le Musée de la Ville de Tunis. Cet espace est un exemple typique de la concentration des palais liés au pouvoir beylical dans la capitale.
Dar Ben Gacem dans la Médina de Tunis
Il existe deux « Dar Ben Gacem », tous deux situés dans la médina de Tunis. La première Dar Ben Gacem se situe à la rue du Pacha. Il s’agit d’une demeure ancienne du XVIe siècle. Elle a été convertie en maison d’hôtes en 2013. La deuxième demeure est une maison traditionnelle aristocratique du XVIIe siècle restaurée à la rue Kahia. Elle a été ouverte en 2019 en extension du projet initial.
Les deux Dar sont à distance de marche et fonctionnent comme un même projet patrimonial.
Ce ne sont pas des palais beylicaux, mais des maisons aristocratiques urbaines typiques de la médina. Elles ont été rachetées, restaurées et réactivées économiquement.
Le projet s’inscrit dans une logique de sauvegarde active du patrimoine, avec réinvestissement local. Nous constatons, note Jamila Binous, que ces exemples ne sont pas une simple restauration, c’est une reprogrammation sociale et économique. Exemple rare de modèle reproductible dans la médina
L’avis de Jamila Binous : Les clés d’un patrimoine sauvé
La sauvegarde des palais à Tunis ne relève plus du hasard. Elle s’inscrit dans une dynamique nouvelle où des édifices autrefois abandonnés retrouvent vie, de plus en plus nombreux, portés par une prise de conscience à la fois patrimoniale et économique.
Pour les propriétaires comme pour les maîtres d’œuvre, le constat est désormais clair : un monument historique peut être rentable. Les premières expériences réussies ont ouvert la voie, prouvant que restauration et valorisation peuvent aller de pair.
Cette évolution s’appuie aussi sur des avancées techniques : des architectes mieux formés à la restauration, des entreprises locales expérimentées, et le rôle structurant de l’Association de sauvegarde de la médina, véritable école de terrain.
Mais les freins restent importants : manque de financements adaptés, faible implication de l’État, lourdeurs administratives… autant d’obstacles qui ralentissent les initiatives privées.
Surtout, un manque d’audace persiste dans les usages. Trop souvent, les palais restaurés deviennent des restaurants ou des maisons d’hôtes, choix dictés par une rentabilité immédiate. Pourtant, d’autres vocations sont possibles : espaces culturels, agences, cabinets ou lieux hybrides, capables de renouveler le lien entre patrimoine et modernité.
L’enjeu est là : faire des palais rescapés non seulement des témoins du passé, mais de véritables acteurs du présent.
Mahmoud Redissi : “ Restaurer, c’est refuser que l’histoire soit effacée”
À La Marsa, derrière une façade longtemps abandonnée aux vents marins et aux regards indifférents, le Palais Ahmed Bey a retrouvé son souffle. Squatté, délabré, promis à l’effacement, ce joyau beylical doit aujourd’hui sa renaissance à l’audace d’un homme, Mahmoud Redissi, que rien ne prédestinait au métier de bâtisseur de mémoire. Entretien.
Vous êtes scientifique de formation. Qu’est-ce qui vous a conduit à restaurer un palais beylical en ruine ?
Je suis physicien et informaticien de gestion de formation, mais les études participent à notre culture générale. On peut être juriste et ouvrir un restaurant. Pour ma part, je suis promoteur immobilier depuis vingt-cinq ans : je vis dans l’entraille de la pierre. Restaurer ce palais s’inscrit naturellement dans ce parcours.
Dans quel état avez-vous découvert le Palais Ahmed Bey ?
En ruine. Pillé, vandalisé, squatté. Il tombait littéralement en décrépitude.
À quel moment avez-vous compris qu’il fallait le sauver coûte que coûte ?
Je passais devant tous les jours et je le voyais se détériorer davantage. Le déclic a été l’annonce de sa mise aux enchères par une institution bancaire, avec la perspective qu’il soit rasé pour laisser place à un projet immobilier. Là, j’ai su qu’il fallait agir.
Était-ce un acte de passion, de patrimoine ou d’investissement ?
Un acte de passion avant tout. C’est le lieu de ma naissance, celui de mon enfance. Mes parents y ont vécu. Je voulais honorer leur mémoire. Ils ont semé sans récolter les fruits, cette restauration est aussi une manière de leur rendre justice.
Le palais était squatté. Quelles ont été les premières urgences ?
La situation était très dégradée. Le combat a d’abord été juridique : déloger les squatteurs a été et reste un véritable calvaire administratif.
Vous êtes-vous entouré de spécialistes ?
Oui. J’ai travaillé avec l’architecte Hatem Ben Ammar, qui m’accompagne depuis vingt-cinq ans. Nous avons fait appel à des artisans tunisiens, dont le savoir-faire devient rare. Il faut savoir les comprendre, les guider, préserver leurs techniques.
Comment concilier authenticité et exigences contemporaines ?
C’est une question d’expérience et de culture scientifique. Il faut savoir allier tradition et modernité sans défigurer. Respecter l’âme du lieu tout en répondant aux normes actuelles de sécurité et de confort.
Avez-vous fait des découvertes inattendues ?
Oui, quelques traces de fresques dissimulées sous des couches de peinture blanche, des foyers de cheminée murés. Le palais révélait peu à peu ses secrets.
Quels obstacles avez-vous rencontrés ?
Restaurer est plus difficile que construire du neuf. Cela exige patience, persévérance et passion. Financièrement, c’est un gouffre. Sans passion, il vaut mieux abandonner.
Avez-vous bénéficié d’un soutien institutionnel ?
Non. Il s’agit d’une initiative entièrement privée : fonds propres, crédits bancaires, endettement… et même surendettement. Aucune subvention ni de l’État ni du secteur privé, hormis quelques aides en nature de fournisseurs et d’entreprises tunisiennes spécialisées.
Le cadre juridique encourage-t-il la sauvegarde du patrimoine ?
Non. On en parle beaucoup, mais peu d’actions concrètes suivent. La législation prévoit des abattements fiscaux pour la restauration, mais les textes ne sont pas appliqués. Le patrimoine est un discours, rarement une politique effective.
Que représente pour vous la figure d’Ahmed Bey ?
Ahmed Bey Ier (1806–1855), surnommé «le Réformateur », est une figure majeure. Il a aboli l’esclavage en 1846, avant les États-Unis et la France. Il a fondé l’école militaire du Bardo et initié des projets d’ouverture et de modernisation. Quant à Ahmed Bey II (1929–1942), les sources sont plus rares.
Restaurer un palais, est-ce restaurer une part de l’identité nationale ?
L’histoire finit toujours par nous rattraper. Nous ne pouvons pas la bafouer, qu’elle soit glorieuse ou douloureuse. Restaurer, c’est refuser l’effacement.
Comment les habitants de La Marsa ont-ils réagi ?
Avec émotion. Le palais fait partie du paysage intime de la ville. Le voir renaître a réveillé une mémoire collective.
Le salut du patrimoine passe-t-il par l’initiative privée ?
Le privé ne peut se substituer à l’État. Le patrimoine, qu’il soit public ou privé, appartient à tous les Tunisiens. Mais aujourd’hui, l’initiative privée contribue à sauver plusieurs monuments et c’est tant mieux pour le pays.
Que diriez-vous à un jeune entrepreneur ?
Je l’encouragerai. Il faut de la passion et de la persévérance. Sans cela, rien n’est possible.
Quels monuments devraient être sauvés en priorité ?
« Kobbet Lahoua », à La Marsa. Au-delà des conflits entre public et privé, l’urgence est de sauver ce monument emblématique de la ville.
Aujourd’hui, que ressentez-vous en franchissant le seuil du palais restauré ?
Les portes grincent comme si elles reconnaissaient une silhouette familière, celle de l’enfant qui a grandi entre ces murs et qui revient remettre de l’ordre après la décrépitude. C’est un sentiment profond, intime, celui d’avoir réconcilié le passé avec le présent.
Qui est Mahmoud Redissi ?
Physicien et informaticien de formation, promoteur immobilier agréé depuis plus de vingt-cinq ans, Mahmoud Redissi n’était pas destiné, a priori, à devenir le sauveur d’un palais beylical. Il a choisi de consacrer temps, énergie et moyens à sauver un fragment de l’histoire tunisienne. Son geste dépasse la simple restauration architecturale : il interroge le rôle de l’initiative privée dans la sauvegarde du patrimoine, la responsabilité citoyenne face aux ruines, et la possibilité, en Tunisie, de transformer un lieu abandonné en espace de mémoire vivante. Dans un pays où tant de palais demeurent en sursis, l’histoire du Palais Ahmed Bey apparaît comme celle d’un rescapé, peut-être d’un modèle. Rencontre avec un homme qui parle de la pierre comme d’un être vivant.
